Kamulaştırma Şartları ve çeşitleri

Kamulaştırma; özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza; devlete ait kurum ve kuruluşlarca kamu yararı ilkesi çerçevesinde el konulması işlemi olarak tanımlanmaktadır.
Kamulaştırma; özel mülkiyete konu olan taşınmazın bir kısmı veya tamamı üzerinde gerçekleştirilebilir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununda çeşitli değişiklikler yapan 4650 Sayılı Kanun 5 Mayıs 2001 tarihli 24393 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kamulaştırma Şartları
Devlet veya diğer Kamu Tüzel Kişilerince yapılmalı,
Kamu yararı bulunmalı,
Bedeli peşin ödenmeli,
Kamulaştırmanın konusu Taşınmaz bir mal olmalı,
Taşınmaz mal özel mülkiyete konu olmalı,
Kanuna uygun yapılmalı,
Kamulaştırma bedeli Kamulaştırma Kanunun 3/1 maddesi gereğince peşin ve nakden ödenmesi zorunludur.

Ancak Kanunun 3/2 maddesinde sayılan hallerde kamulaştırma bedelinin taksitle ödenmesi mümkün kılınmıştır. Büyük enerji projeleri, Sulama projeleri, Kıyıların korunması, Turizm ve Tarım Reformu amaçlı kamulaştırmalarda peşin ödeme kuralının istisnası olarak bedellerin taksitle ödenmesi mümkün kılınmıştır. Eğer kamulaştırma bedelinin taksitle ödenmesine ilişkin bir itirazda bulunulursa kararın üzerine 30 gün içerisinde dava açılabilir. Bu davada bedelin taksitle ödenmesinin yasaya uygun olup olunmadığı kararına bağlanılır.

Kamu yararı kararı verecek merciler
Madde 5 – Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:
a) Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yüksek öğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda

Yüksek öğretim Kurulu,
7. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.
b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık Onay merci

Madde 6 – Kamu yararı kararı;
a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
d) Yüksek öğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
e) Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır.

Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır. Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.”

Kamulaştırma Çeşitleri
Kamulaştırma usulleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında olağan ve istisnai olmak üzere düzenlenmiştir. Olağan kamulaştırmaya ilişkin esas ve usuller, Kamulaştırma Kanunun 3. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Kanunda olağan kamulaştırmanın yanı sıra bazı olağanüstü hallerde veya bazı hallerde malikin özellikleri nedeniyle kamulaştırmanın farklı usullerde yapılabileceği düzenlenmektedir.

İstisnai Durumlarda Kamulaştırma Usulleri
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun ;
26.maddesinde düzenlenen “Trampa Yolu ile Kamulaştırma”,
12. maddesinde düzenlenen “Kısmen Kamulaştırma”
27. maddesinde düzenlenen “Acele Kamulaştırma”, istisnai kamulaştırma usulleri olarak kanunda yer almıştır.

1-Trampa Yolu İle Kamulaştırma
Kamulaştırma, kamu yararının gözetilmesi durumunda özel mülkiyetin bedeli ödenerek devlet tarafından satın alınması ve söz konusu kamulaştırma projesi için kullanılmasını ifade ediyor. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır.
2-Kısmen Kamulaştırma
Kamulaştırma işlemi, bilindiği gibi kamu yararı gözeten bir proje kapsamına özel mülkiyete konu olan gayrimenkullerin de dahil olması halinde söz konusu oluyor.
Kamulaştırma işlemi, bir gayrimenkulün tamamını kapsadığı gibi, bir malın belli bir kısmını da kapsayabiliyor. Bu şekilde yapılan kamulaştırma işlemine ise “Kısmi kamulaştırma” ya da “Kısmen kamulaştırma” deniyor.

Madde 12 – Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri;
a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.
b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.
c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.

3-Acele Kamulaştırma
Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmadan farklı olarak; Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında söz konusu olan idari bir uygulamadır.
Acele kamulaştırma usulü, kamulaştırma işleminin tamamlanmasının beklenilmesin de sorunlar yaşanabileceği durumların ortaya çıkması halinde uygulama olanağı bulmaktadır. Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmadan farklı olarak, kıymet takdiri dışındaki işlemler daha sonradan tamamlanmak üzere, öngörülen usul ve şekilde taşınmaza el konulma şeklidir.
Kamulaştırmadan Önce Yapılacak İşlemler Ve İdari Şerh

Madde 7-Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüz ölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. Şerh tarihinden itibaren iki yıl içerisinde tebligata başlanılmamış ise bu şerh sicilden silinir.
Satın Alma Usulü

Madde 8 – Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırma işleminin her safhasında kendi ihale komisyonu, yoksa bu amaçla kuracağı komisyon marifetiyle tespit ettireceği bedel üzerinden mal sahibi ile anlaşarak taşınmaz malı, kaynağı veya bunlar üzerindeki irtifak haklarını satın alabilir. Bu suretle satın alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır. Ancak, kamulaştırmaya ve bedeline itiraz davaları açılamaz.
Kadastro Görmemiş Yerlerde Tespit İşlemi

Madde 9 – İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar. Bu tespitte görev yapan muhtar veya vekili, ihtiyar kurulu üyeleri ile bilirkişilere çalıştıkları günler için 29 uncu maddeye göre ödeme yapılır.

Madde 29 – Kıymet takdiri komisyon başkan ve üyelerinin, kıymeti takdir edilen her taşınmaz mal başına kamulaştırmayı yapan idare tarafından takdir edilecek ücretleri ile gerçek yol giderleri, tapu harçları ve bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler, idarece ödenir.

Bedel Tespiti
Mercilerce verilecek kamu yararı kararlarının 6. Madde uyarınca onaylanmasından sonra idarenin kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonu kurarak, tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, taşınmazı pazarlıkla ve anlaşarak satın alma iradesini malike bildirmesi; Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılmaması halinde, idarece 10. Maddeye göre kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle Asliye Hukuk mahkemesine müracaat etmesi gerekir.Mahkemece tespit edilen bedelin ara kararla hak sahibine ödenmesi için 15 günlük süre verilir bu süre bir defaya mahsus uzatılabilir.

Kıymet Takdiri Esasları

a) Cinsi
b) Yüz ölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
i) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyeceği raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak kamulaştırma bedelini takdir eder. Kıymet takdir komisyonu raporunu, tespit tarihinden itibaren on beş gün içerisinde idareye verir. İşin niteliğinin zorunlu kıldığı hallerde bu süre üç ayı geçemez. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Kamulaştırmadan Vazgeçme ve Geri Alma -İdarenin tek taraflı vazgeçmesi -Tarafların anlaşmasıyla vazgeçme ve devir Mal sahibinin geri alma hakkı:

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılamaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.

Hazırlayanlar
Didem KALMAN
Reyta AYAS