İskan Ruhsatı Nedir ? Nasıl Alınır ?

İskan Ruhsatı; Kısacası inşaat %100 tamamlandıktan sonra, belediye tarafından verilen “tamamlanmış, oturulabilir yapı” belgesidir.

Müteahhidin iskan raporunu alamaması durumu
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede iskanın müteahhit tarafından alınacağı belirtilmiş ve iskan henüz alınmamışsa, müteahhite karşı teslimin eksik yapılmasından dolayı dava açılabilir. Mahkeme bu durumda müteahhiti iskan iznini almaya mecbur tutacaktır. Mahkeme dışında sorunun çözümünün tercih edilmesi halinde; müteahhitin borçlarının ödenmesi ve müteahhite rücu edilebilmesi mümkündür.

İskanın iş yeri ruhsat müraacatına etkisi

Kiralanan işyerinin iskanlı olması özellikle önemlidir çünkü kiracının ticari faaliyette bulunabilmesi, iş yeri ruhsat müracaatına başvurabilmesi için yapıda iskan izni olması gerekmektedir. İskan izni bulunmayan yapı hukuken ayıplıdır. Bu durumda kiracı, kira sözleşmesini feshedebilir. Onaylı projenin dışına çıkılmış, inşaatın alanı büyütülmüş ise belediyenin iskan belgesi vermesi mümkün değildir. Örneğin; müteahhit, daha cazip hale getirmek için proje dışına çıkabiliyor ama sıra iskan almaya gelince proje dışı yapılan kısımları yıktırıp projedeki haline dönüştürmedikçe iskan almak mümkün olmuyor. Bu ancak genel bir imar affı ile mümkündür. Şu anda bu yöndeki çalışma devam etmektedir.

İskanın banka kredisine etkisi
İskanı alınmamış olan konutlara bankalar bazen konut kredisi vermeyebilmektedir. Konut Alırken tapu tipinin Kat Mülkiyeti (iskanı alınmış) olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli ve Kat Mülkiyeti tapulu gayrimenkul alımına önem verilmelidir.

İskanın elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklere etkisi
Yapı kullanma izni olmayan yapılardaki bağımsız bölümlere teorik olarak su, elektrik ve telefon bağlantısı yapılamaz. İskansız abonelikler hukuka aykırı olsa da yapılmaktadır. İskan alınmamış binalarda belediyenin her an problem çıkarma olasılığı vardır. Bu da ciddi bir risk ve sıkıntı oluşturmaktadır. O yapıya ait aboneliklerin olması iskan alınacak anlamına gelmemelidir. Doğalgaz firması sözleşme yaparken iskanın 1 ay içinde getirilmesi şeklinde anlaşmaya şerh düşerler.

İskanın kat mülkiyetine geçişe etkisi nedir?
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi harç ve vergiye tabi değildir. Ancak, taşınmazın niteliğinin kagir bina olarak tapu kütüğüne geçeceğinden tashih için tapu harcı ödenir. Ayrıca bir döner sermaye bedeli tahsil edilecektir. Bina veya yapının proje ve eklerine uygun yapılmadığı zaman, iskan ruhsatı alamaz, iskan ruhsatı olmayan yerde kat mülkiyetine dönüştürülemez.

İskan nasıl alınır?
İskan raporu almak için inşaat sahibi, müteahhidi veya yetkilisi bir dilekçe ile Belediyeye başvurmalıdır. Başvuruyu alan Yapı Kullanma izni teknik elemanları binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını yerinde kontrol ederek saptar. Binanın herhangi bir teknik eksikliği yoksa mal sahibi veya müteahhidinden yapıyla ilgili olarak TEDAŞ, TÜRK Telekominikasyon A.Ş., Sivil Savunma Müdürlüğü, İtfaiye Müdürlüğü gibi kuruluşlardan su, elektrik, telefon, sığınak, yangın, asansör tesisatları ile ilgili teknik raporlarla, yapının fenni sorumlusundan yapının kontrolü altında ruhsat ve eki projesine uygun olarak yapıldığına dair noter onaylı taahhütnameyi Yapı Kullanma İzni Amirliğine vermesi istenir. Teknik raporlarla taahhütname verildikten sonra yapı için Genel İskan Raporu düzenlenir. Genel iskan raporu düzenlenmiş binalardaki bağımsız bölüm sahipleri 3 adet tapu fotokopisi ile Belediye İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni Amirliğine başvurarak yapı kullanma izni (iskan) harçlarını, emlak vergisi ve katılım paylarını ödeyip vergi dairesinden ilişiğini keserek kendi bağımsız bölümü için yapı kullanma izin belgesi alabilir.

NOT: 2015 yılı İskan (Yapı kullanma izni) harcı bedelleri
1 Konut, Rezidans 1000 m2 Kadar m2 2.5 TL
2 Konut, Rezidans 1.000- 15.000 m2 2.7 TL
3 Konut, Rezidans 15.000- 50.000 m2 2.8 TL
4 Konut- Rezidans 50.000- 100.000 m2 3.1 TL
5 Konut, Rezidans 100.000 ve üzeri m2 3.5 TL
6 Konut Dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) 1.000m2 kadar m2 3.7 TL
7 Konut Dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) 1.000- 15.000 m2 3.9 TL
8 Konut Dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) 15.000- 50.000 m2 4.7 TL
9 Konut Dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.)50.000-100.000 m2 5.5 TL
10 Konut Dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) 100.000m2 ve üzeri m2 6.6 TL
11 Sanayi Yapıları (Fabrika, Atölye, İmalat Tesisleri vb.) m2 1.9 TL
12 Özel Hizmet Binaları (Özel Hastane, Özel Okul, Özel Üniversite vb.) m2 1.9 TL
13 Umumi Yapılar (Dernek, Yurt, Sosyal ve Kültürel Hizmet Binaları vb.) m2 0.6 TL

İskan ruhsatı almak için gereken belgeler neler?

Yapının Mimarlık ve Mühendislik proje ve eklerine göre yapılmış olması gerekir.

1. Yapı kullanma izin dilekçesi
2. SSK’dan alınan ilişiği kesilme belgesi (borcu yoktur belgesi)
3. Vergi Dairesinden alınan ilişiği kesilme belgesi (Her bağımsız bölüm için)
4. Kanal vizesi (Dış Kanal Belgesi İZSU)
5. Sığınak yeri ayrılmış olan binalarda Sivil Savunma Müdürlüğü`nden Sığınak Uygunluk Raporu
6. Telekom vizesi
7. Toprak(Hafriyat) Vizesi
8. 13×18 Ebadında bina ön ve arka cephesinden fotoğrafı
9. Emlak ve Çevre Vergisi borcu yoktur yazısı
10. Çevre raporu Isı Yalıtım Vizesi
11. Asansörlü bina asansör kullanma izin belgesi
12. Vizelerin yapılarak ruhsata işlenmesi Fenni mesul ve Yüklenici uygun raporu
13. Tapu tescil belgesi Harç ve ücretlerin yatırılması
14. Yapı Denetim Kuruluşu’nun Raporu,
15. Doğalgaz tesisatının kontrol edildiğine dair yazı
16. Binada yangın merdiveni olması durumunda İtfaiye Müdürlüğü`nden Yangın Merdiveni veya Yangın Holü Uygunluk Raporu
17. Yangın Tesisat Raporu (Dosyada İtfaiye Daire – Başkanlığı’ndan onaylı yangın söndürme, algılama ve tahliye projeleri varsa)
18. Sıhhi tesisat ve kalorifer vizelerinin yapılması
19. Belediyenin teknik elemanlarınca yerinde kontrol edilmesi

Asansörlü binalarda asansör firmasından;

1 TSE Belgeleri,
2 Garanti Belgesi,
3 Mühendislerin SMM Belgeleri,
4 Muayene Raporu – 4 adet
5 Muayene fişi
6 Uygulama projeleri

Bu belgenin alınabilmesi için, ruhsatlı olarak inşa edilen yapının inşaat çalışmalarının bitmiş olması, yapı ruhsatı alındığı tarihden 2 sene içerisinde inşaata başlanmış olması ve inşaat çalışmalarının 5 sene içerisinde bitmiş olması gerekiyor.

Not: İskan için gerekli belgeler hakkında en güncel bilgiyi Belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden alabilirsiniz.