Bina Yapım Aşamaları Nelerdir
Öncelikle bu meseleye en baştan bir soru ile başlayalım. Kat karşılığı bir inşaat mı yapacaksınız ? Yoksa kendi arsanız üzerine bir inşaat mı yapacaksınız ? Bu ikisinin iş yükü birbirinden oldukça farklıdır. Biliyorsunuz ki inşaat yapmak sadece demir ve betondan ibaret değildir. Bunun resmi prosedürlerinden, betonarmesinden iskanına kadar bir çok ayrı ceremesi vardır.
Kat karşılığı bir arsa üzerinde mal sahipleri ile prensipte anlaştığımızı düşünelim. Öncelikle yapmanız gereken ilk iş, imar durumu ile yapılaşma şartlarına bakmaktır. Bu şartlar sizin için ticari anlamda yeterliyse kot kesit alarak zemin testlerini yaptırmalısınız. Neden ? Çünkü zemin ayrıca maliyetli bir iştir. Fore veya jet kazık gereken zeminler inşaatın totalde maliyetini fazlasıyla yükseltecektir. Ardından inşaat istikamet rölövesi alınmalıdır. İnşaat istikamet rölövesi ile Umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımlar ( yola terk, parka terk ) var ise veya herhangi bir satın alma işlemi var ise bunlarında ayrıca yapılması mecburidir. Satın alma işleminde de alınacak olan kısım arsa piyasa değerine göre fiyatlandırılmaktadır. Özellikle rayiç bedel demiyorum. Çünkü hiç bir belediye rayiç bedel üzerinden arsa satmıyor.
- Kat Karşılığı Sözleşme Örneği
- Kot Kesit Nedir ?
- İmar Durumu Nedir ?
- İnşaat İstikamet Rölövesi Nedir ?
- Yola terk Nedir ?
Şuana kadar yapılan tüm işlemler zemin durumu ve parselasyon işlemleri ile ilgilidir. Bu işlemlerin sonucunda inşaat maliyetinizi belirlemeniz ve mal sahipleri ile masaya rahatça oturmanız da oldukça kolaydır.
Mal Sahipleri ile Sözleşme Şartları Nasıl olmalıdır ?
Arsa kendinize ait ise işiniz çok kolay. Ancak işin içinde mal sahipleri var ise işiniz çok zor. Peki bu zorluğu nasıl aşarsınız ? Çok basit ! İlerde çok daha fazla zarar görmemek için muhakkak bu sektörde hizmet vermiş, inşaat sektöründe bilgi birikimi olan iyi bir avukat ile kat karşılığı sözleşmeyi hazırlamanız ve iş bitimine kadar avukatınız ile birlikte yol yürümeniz gereklidir. Çünkü sözleşmelerde her cümlenin / kelimenin hukuksal bir karşılığı vardır. Unuttuğunuz veya yazmamanız gereken bir ifadeyi sözleşmede bulundurmanız, sonrasında başınızı fazlasıyla ağartacağından en ufak bir şüpheniz olmasın.
Mal sahipleri iki üç kişi ise bu sizin şansınız. Ancak onlarca mal sahibi var ise muhakkak temsilci heyeti oluşturun ve temsilci heyeti dışında herhangi bir mal sahibi ile iletişim içinde olmamaya özen gösterin. Bu inşaat sürecinin sağlıklı yürümesi açısında fazlasıyla önemlidir.
Unutmayın ! Ticaretiniz inşaat sektöründe ise, bunun kuralları vardır. Ticaret sizden iyi niyet beklemiyor. Ticaret sizden kendi kurallarına uymanızı bekliyor.
Sizin kat karşılığı sözleşmenizin dışına çıkmamanız doğru olanıdır. Tam anlamıyla sözleşmeye uymanız, mal sahiplerine karşıda net bir duruş ortaya koyacağınız anlamına gelir. Burada yazdıklarımız, mal sahipleri ile vereceğiniz mücadelenin çok küçük bir kısmıdır. Sonuç olarak dikkat edilmesi gereken en önemli konu nasıl anlaştığınız dır. Sözleşmedeki ifadelerin yoruma kapalı, net ifadeler ile ve hukuki alt yapısı ile yazılmış olması süreci daha rahat yürüteceğiniz anlamına gelir.
İnşaat Proje Süreci Nasıl Yürütülmelidir ?
Öncelikle projelendirme kısmında ucuza kaçmamanız projenin toplamında size muhakkak kazanç sağlayacaktır. Tecrübeli bir mimar hem doğru projelendirme de, hem yönetmelikler minvalinde, hemde ilgili kurumlar nezdinde prosedür aşamasında size gerekli uyarılar ve yönlendirme noktasında bir avantaj sağlayacaktır. Tecrübeli bir statikçi size demir ve beton noktasında yapacağı doğru hesaplamalar ile kesinlikle bir kazanç sağlayacaktır.
Bunları neden anlatıyoruz ? Tecrübe ile sabit ! Kötü statikçinin binayı demire boğduğuna şahidiz. 30×60 olması gereken kolon yapısının gereksiz yere 40×70 olduğunu gördük. Aynı projeyi iki farklı statikçiye hesaplattırarak bu kadar ciddi farkların olabileceğini gördük. Bunun sebebi tamamen tecrübe farkıdır. Bu tecrübe farkı size mali yönden olumlu veya olumsuz sonuçlar doğuruyor. Bu yüzden inşaat sürecinde yol alacağınız firmaları ve projecileri muhakkak fiyatı ile değil tecrübeleri ile değerlendirmelisiniz. Elbette fiyat önemlidir. Ancak sonrasında daha fazla bedel ödüyorsunuz.
İnşaat Yapım Süreci Nasıl Yürütülmelidir ?
Öncelikle çok farklı taşeronlar ile bu süreci yöneteceksiniz. Hafriyatçı, kalıpçı, demirci, inceci, mekanikçi, elektrikçi vs. vs. Bu taşeronların tamamı ayrı bir hizmet, ayrı bir iş kalitesi veya kalitesizliği, hepsinin ayrı bir muhasebe kısmı vs. Müteahhit, bir taşerondan ne bekler ? iyi bir imalat kalitesi, temiz işçilik, sözleşmeye riyakat ve dürüstlük. Ancak bunlarında olabilmesi için muhakkak imalat ile ilgili bilgi sahibi olmalısınız veya iyi bir mühendis ile süreci yönetmelisiniz.
Unutmayın. Taşeronun bir kuralı vardır. Hızlı işçilik ( dolayısıyla kötü işçilik ) taşeron için daha fazla kazanç demektir. Neden ? 15 tane kalıpçının 2 günde çakacağı kalıbın işçi maliyeti ile 1 günde çakacağı kalıbın işçi maliyeti yarı yarıyadır. Bu sebeple siz müteahhit olarak en az taşeron kadar kalıptan, imalatından, imalat sonrası oluşabilecek risklerden bir öngörü oluşturamıyorsanız. Bu sizin için bir dezavantajdır. Taşeron ile hukukunuz muhakkak sözleşme maddeleri ile sabit olmalıdır. Oluşabilecek imalat hatalarında sözleşmedeki yaptırımlardan taviz vermeniz dönüşü olmayan bir yanlışa ilk adımınızı atmanız demektir. Ne demiştik ! Ticaret sizden iyi niyet beklemiyor. Ticaret sizden kendi kurallarına uymanızı bekliyor.
Yıkım Ruhsatı Alınması (yıkıntı atık ruhsatı)
Öncelikle inşaat yapacağınız arsa üzerinde mevcut bir bina var ise bunun yıkılabilmesi için yıkım ruhsatı gerekir. Bunun içinde ilgili belediyeye başvuru yaparak gerekli evrakların hazırlanması gerekir. Yıkım ruhsatı süreci nasıl işler ?
Öncelikle ilgili belediyeye yıkıntı atık ruhsatı başvuru dilekçesi vermeniz gereklidir. Ardından ilgili belediye yıkılacak olan yapı için Doğalgaz, su, telekom ve elektik için kurumlar ilişik kesme yazısı yazar. Bu yazılar ilgili kurumlardan alınarak belediyeye teslim edilir. Yine talep edilen evraklar arasında, fenni mesul, müteahhit taahhütnamesi vb. (belediyeye göre değişir) hazırlanarak teslim edilir. Sonrasında ilgili ilçe belediyesi atıkların döküleceği döküm sahası ve büyük şehir onayı için “yıkıntı atık hafriyat belgesi” yazısı yazar. Bu yazılar ile döküm sahası ve büyük şehir onayları alındıktan sonra ilgili ilçe belediyesine teslim edilir. Bu şekilde “yıkıntı atık ruhsatı” çıkmış olur.
Harç meselesin de anlatalım. İlgili belediyeye yıkıntı atık ruhsatı başvurusu yaptığınız zaman harç kesiliyor. Harç miktarı değişebilir. Sonrasında büyük şehir onayında tekrar ikinci harç isteniyor. En azından bu bizim bildiğimiz. Farklı il ilçe belediyelerinde bu süreç değişebilir.
Mimari Ruhsat Projesi Süreci
Öncelikle mimar; imar durumu, kot kesit, inşaat istikamet ve zemin etüt raporları ile mimari plan ve dış görselleri de içeren bir avan proje hazırlar. Genel olarak dükkan ve daire alanları, daire şekilleri vb. mimari detaylar belirlenir. Bunun üzerinde müteahhit ve mimar ortak talepler ve fikirler doğrultusunda projeyi neticelendirir. Kesinleşmiş proje üzerinden statik, mekanik ve elektrik projesi hazırlanır.
Sonrasında ilgili kurumların görüşleri ve onayları alınır. Bunlar arasında su, elektrik, doğalgaz, itfaiye, mimarlar odası vb. kurumlar vardır. Net ifadeler ile yazamıyoruz. Çünkü her belediyenin farklı talebi olabiliyor. Ardından tamamlanan çizimler belediye onay sürecine girer. Belediyenin projeleri onaylaması ile ruhsat projeleri çıkmış olur. Artık belediyenin onayladığı bu ruhsat projeleri sahada eksiksiz yapılması gerekmektedir. Çünkü binanızın doğru yapılıp yapılmadığı ruhsat projesi üzerinden kontrol edilecektir.
İnşaat Betonarme İmalat Süreci
Aslında bu süreç çok zorlu bir süreç değil. Ancak dikkat edilmesi gereken kritik süreçler / noktalar var. Bize göre en önemli kısım zemin, temel ve subasmana yükselen perdeler. Çünkü bu zamana kadar binalarda çıkan problemlerin çoğu temel seviyesinde yalıtım sorunlarıdır. Bu sıkıntıları yaşamamak için özellikle bu süreçte yalıtımların nasıl yapıldığını takip etmelisiniz. Yalıtım (membran) malzemelerinin delinmeden bağlantı bindirmelerinin sağlam yapılması gerektiğini özellikle bilmenizi isteriz. Bohcalamanın mümkün ise 0.00 kotu seviyesine kadar delinmeden temiz bir şekilde yapılması çok çok önemlidir.
Yer altı su seviyesi temel altı veya temel üstü seviyesinde ise, drenaj sisteminin önemi çok fazladır. Drenaj sisteminin sağlıklı yapılmış olduğundan emin olmalısınız. Gider toplama çukurunun yer altı suyunu düzgün bir şekilde topladığından emin olmalısınız. Unutmayın, su ve sonrasında oluşacak küf, binanın ömrünü kısaltacaktır.
Yine kritik süreçlerden biri dış cephe kaplamasıdır. Çok klas bir takım elbise giydiğinizi düşünün, üzerinize bir kaç damla leke geldiği anda artık o takım elbisenin gözünüzde bir değeri kalmaz. Açıkçası bir binanın dış cephe giydirmesi de bu derece önemlidir. Emeğinizin boşa gitmemesi için iyi ustalar ile çalışmanızda fayda vardır. Özellikle bu tip görsellik / sanat gerektiren konularda referans usulü ile iş vermek daha doğrudur düşüncesindeyiz.
Bitmedi ! Biz yeşilden yanayız. Risksiz keyif alacağınız önemli konulardan bir tanesi yeşile önem vermektir. Yeşiller içinde bir yapı, göz alıcı ve muhteşem diye nitelendirilir. Müteahhidin takdir aldığı detayların başında gelir.
Aşağıdaki fotoğrafta görünen binaların iyi olduğunu düşünmüyoruz ? Ancak onlara hayat veren bir yeşilin olduğunu görüyoruz.
İnşaat betonarme imalatı sürecinde, beton, demir, çimento, kalıptan bahsedeceğimizi düşündünüz. Bu detaylara girmemize gerek yok. Bu ustaların bildiği ve istedikleri zaman gayet kaliteli sonuçlar çıkarabildikleri bir konudur. Bu konuda söylememiz gereken ise imalatı belirli aralıklarda takip etmenizdir. Şantiye şefinizin kontrolünde bir süreç yürütün. Bizim bu yazımızda vurguladığımız nokta, müteahhidin sağlıklı bir yapıyı tamamlayabilmesi için asgari şartlar ve tavsiyelerimizdir.
İnşaat İskan Süreci Nedir ?
Öncelikle İskan Nedir okumanızı rica ediyorum. İnşaat yapım aşamalarında belli bir takım denetimler yapılmaktadır. Bazı belediyeler temel üstü vize ister. Bazı belediyeler subasman seviyesinde kontur gabari ister. Bunlar inşaat aşamasının belediyeye resmi olarak bildirilmesi için gerekli ölçümler ve evraklardır.
İnşaat çevre duvarları dahil tamamen bitirildiği durumda %100 tamamlanmış kontur gabari ile betonarme sürecinin bitmiş olduğu resmi olarak belediyeye bildirilir. Aynı şekilde mimari açıdan yürütülen iş bitirme süreçleri vardır. Bunlar bir inşaatın belirli aşamalarında raporlanarak ilgili belediyeye teslim edilir. Bu kontroller yapı denetim firmaları tarafından sağlanır. Ruhsat projesine göre uygun yapılmış bir bina en sonunda iskan alınarak kat mülkiyetli tapuları ile mal sahiplerine teslim edilir.